L’ affitto con riscatto (Rent to buy) è un istituto introdotto recentemente all’interno dell’ordinamento legislativo italiano per consentire l’acquisto di un immobile anche a chi non possiede sufficiente liquidità

 

Il contratto di affitto con riscatto è simile al rent to buy, istituto di natura anglosassone.

In realtà, nel rent to buy è incluso anche un contratto di locazione e il venditore concede in locazione l’immobile sino a quando il potenziale acquirente non dispone della somma necessaria ad acquistare l’immobile, ma il prezzo d’acquisto resta bloccato e stabilito anticipatamente.

Pertanto l’acquirente resta in affitto sino a quando non ha ottenuto un eventuale finanziamento/mutuo o fino a quando non dispone delle somme necessarie (es. vendita di altro immobile)

AFFITTO CON RISCATTO: caratteristiche giuridiche

Prima del 2014 l’istituto dell’affitto con riscatto era inquadrato come un contratto atipico derivante dalla combinazione dei contratti di vendita e locazione disciplinata dall’art. 1322 del codice civile.

A seguito dell’entrata in vigore del d.l. 133 del 2014 (decreto sblocca Italia), convertito nella legge n. 164 del 2014, si è provveduto a regolamentare in maniera più puntuale il contratto di affitto con riscatto. L’art. 23 del d.l. 133/2014 prevede norme poco rigide: le parti hanno infatti la possibilità di definire autonomamente il canone, la quota dei canoni da restituire in caso di mancato acquisto e l’importo totale del canone.

Al fine di tutelare il venditore/locatore è prevista per legge una causa di risoluzione in caso di mancato pagamento di un certo numero di canoni (non inferiori ad un ventesimo del totale).

Le parti del contratto di affitto con riscatto possono essere privati, società, enti, ecc. e richiede la stipula di due contratti: uno di affitto ed uno di opzione di vendita nel quale è stabilito che l’inquilino può acquistare l’immobile ad un prezzo pattuito.

I contratti devono essere obbligatoriamente redatti per iscritto e per quanto concerne gli effetti prenotativi della trascrizione si applicano le norme contenute dell’articolo 2645-bis, con alcune piccole differenze.

In particolare gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano qualora nel corso della durata del contratto, e comunque entro 10 anni dalla trascrizione del preliminare, non venga trascritto il contratto definitivo.

IL RENT TO BUY

Il contratto di rent to buy si differenzia da quello di affitto con riscatto in quanto il venditore consegna il fabbricato al potenziale acquirente sin da subito, quest’ultimo versa un canone per un determinato periodo di tempo. Alla scadenza di tale periodo il conduttore deciderà se acquistare l’immobile o meno.

Il contratto pertanto viene diviso in due distinte fasi:

  • Si concede in uso l’immobile con l’utilizzatore che si impegna a corrispondere il canone pattuito;
  • In una seconda fase alla scadenza del termine previsto il conduttore ha la facoltà di decidere se acquistare o meno l’immobile oggetto del contratto.Qualora l’immobile sia acquistato il prezzo da pagare sarà quello pattuito al netto dei canoni già pagati. Nel caso l’immobile non venga acquistato il contratto cessa tutti gli effetti.

Il contratto può essere stipulato da società, ente o privato e può riguardare un fabbricato (abitativo, commerciale, ecc.) o un terreno.

Aspetti fiscali dei contratti di affitto con riscatto e rent to buy

In merito alla tassazione da applicare ai contratti di affitto con riscatto o di rent to buy l’Agenzia delle Entrate ha emanato la Circolare n. 4/E del 2015 per fornire chiarimenti in materia.

Per quanto riguarda il canone pagato dall’inquilino per il godimento dell’immobile la Circolare n. 4/E del 2015 dell’agenzia entrate prevede che lo stesso sia assimilato ad un normale contratto di locazione di un immobile. Pertanto il canone andrà tassato, sia dal punto di vista delle imposte dirette che dai quelle indirette, allo stesso modo per i due contratti.

Il canone andrà quindi diviso in 2 quote: una relativa al pagamento dell’affitto dell’immobile ed una relativa ad un acconto per l’acquisto dell’immobile. Il trattamento fiscale è pertanto differente per la quota acconto dell’acquisto e la quota affitto dell’immobile.

All’atto del trasferimento dell’immobile andrà tassato l’eventuale incremento di reddito che si ha tra la differenza del costo fiscale e il prezzo pagato. Per l’iva andrà invece tassato il prezzo pagato per l’immobile al netto degli acconti già versati.

Per quanto riguarda imposte di registro, ipotecarie e catastali:

  • Per i fabbricati abitativi (esenti da iva) l’imposta di registro sarà del 2 % o del 9 % e ipotecaria e catastale 50 euro ciascuna;

 

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